兔年伊始，谈一下深圳在春节前推出的共有产权房新政。
【资料图】
1.17，深圳住建部门官网发布了四份关于住房保障的征求意见稿，其中最惹关注的是共有产权房文件。尤其官方明确说，未来将停建安居房，改建共有产权房。无论对业界，还是关心房价的童鞋，以及已经在轮候库的安居房申请人，都明显看出预期有波动。
市场高度关注的是两个问题：共有产权房和安居房的优劣异同，共有产权房对房地产市场的影响。我也注意到有些观点提出，这个是发大招，会让深圳房地产“巨变”云云。
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我先把政策重点和粉丝们划一下，建议有符合购买条件的童鞋，最好把原文拿来细读做对比，结合着自身的情况，做一下策略调整。原文链接：http://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_10387549.html。
1）共有产权房是政府和购房人“按份共有产权”的住房，购房人产权份额原则上不低于50%，但是按照“整套住房”享有业主权利及承担义务（缴纳全部的物业费）。注意，共有产权房不是新鲜事，本质上是“合伙买房”，降低购房人负担。这一点是和安居房最大的不同。
2）共有产权房要求申请人全部深户，5年以上社保，未拥有住房或过去5年内未转让/离婚分割过住房、未享受过购房优惠政策。重要的是第1条要求，至2021年，深圳常住深户人口占比31.5%（556.39万人），这意味着其覆盖面最大也是和原来安居房一样的。
3）共有产权房户型为65平米（3人家庭以下）、85平米（4人家庭），销售价格为市场价的大约50%，这和之前的安居房也是基本一致的。
4）共有产权房实行封闭流转制度，这是和安居房第二大不同，也是大家最最关注的地方，因为之前安居房（以及人才房）最受诟病的地方也是这里。封闭流转不是不让买卖，而是封闭买卖。分两种，一是政府回购，二是系统内流转。未满5年只能由政府原价回购，满5年则可以由政府回购，也可以转让给经政府认定的适格者，价钱是买卖双方自由谈判。既然可以买家卖家自由商定价格，那么这类住房还是有机会伴随着城市价值的整体上升而增值的，这一点就极似新加坡的组屋了，建一个防火墙，自成系统。
5）共有产权房在买房的时候可以做按揭贷款，但之后不能再抵押，也即意味着无法做经营贷，这一点基本斩断了套贷的行为。以及，共有产权房要求不能空置（半年以上）、不能出租、不能做生意。就是要你买来自己住的。
6）共有产权房和228号令新老划断。因为深圳之前一直在推行的是安居房政策（228号令），那么两个政策的衔接就很重要，征求意见稿里讲，共有产权房办法施行后不再建设安居房，已经签了土地出让合同的项目，继续按原政策执行，原来在轮候的申请人可以转而申请共有产权房。实际上就是一个平替的概念，深圳安居房时代划上了句号，进入了共有产权房时代。关于228号令，大家看我前文《》
7）未提及人才住房。这4份征求意见稿，涉及到共有产权房（出售型）、公租房（租赁型，低收入群体）、保租房（租赁型，新市民），但是没有触及之前市场一直呼唤而迟迟未出台的人才房政策，文件里对去年末开始第一次发售的人才房，也未有只言片语。我的理解是，深圳的人才住房仍将作为一类“特殊住房”，继续存在。即是，共有产权房替代了安居房，人才住房针对“人才”，另外两类是租赁住房，总量仍然是四类，依然延续2018年的“二次房改”大政。
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下面问题来了。
第一个问题，和之前的安居房比较，哪个好？
显然是之前的安居房更好。这没有什么可比较的。两者价格形成都一样，都是按照商品房价格的一半来定价。但是，安居房有最为重要的两个特征，共有产权房没有。一个是，安居房在打5折的条件下，购房人得到的是完全产权，共有产权房得到的则不是。举个例子，以65平米算，同样是定价3万，安居房和共有产权房，首付都一样（3万*65平米*30%），共有产权房不是说，购房人只付他那一半产权的首付，而是政府给你打了5折帮你上车，但是从所有权的角度，购房人花的钱是市场价。
另一个是，锁定期不同。按之前的规定，安居房锁定10年可以绿转红，自由流通。也是因为这一点，安居房在之前饱受诟病，被批评为有损市场平等，容易引发寻租和套利交易。共有产权房规则设计终于修改了这一点，终生封闭流转。从公共政策的公平角度，是值得大力肯定的！这样的设计更符合“房住不炒”的宏旨。但是从和安居房比较的现实角度，当然是安居房更好了，约束更少，确定性更高。
基于以上，可以说，安居房是：购房人花了一半的钱买了一套锁定10年的100%产权的房子，而共有产权房，购房人花的钱其实是市场价的钱，只是说按照市场价他本来是买不起的，政府就跟他一起合伙帮他先上车，但是因为你享受了政策福利，所以断不能够套利。相当于说，共有产权房是安居房的低配版。
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第二个问题，共有产权房能不能卖的更好？
我的看法有两个，第一点，同等条件下，大概率卖不过原来安居房的时候。这一点上面已经说过了。另一点是，还是要看地段和项目。不管名称是什么，我们回到本质讲，安居房也好，共有产权房也好，本质都是公共住房，是政府为了平缓大城市住房负担过重而做的动作。既然是各区要花公共财政的住房，就一定存在着政府的计划和计算，在哪里安排，建多少量，给什么配置，定多少价钱……简单说，在安居房上存在的问题，不可能说在共有产权房上就没有了，两者是一回事。从实证看，无论是深圳，还是北上广，还是香港，都有这样的问题：地段好的公共住房还是会被抢购，而地段差的项目就会门庭冷落。这个和去年末深圳卖第一批人才住房的情况，是一样的，在龙华的开市客项目就能卖的很不错，但是在大鹏的就是卖不掉。粉丝们有兴趣，可以看看广州最近在卖的共有产权房城隽雅苑，接近2400套，认购不足600套。
我是说，这个背后不存在一个整齐划一的标准，探讨它的成因，根子上是供需是否错配，客观讲，让一个主管部门来做这件事，的确会比市场自行解决更为困难。如何让你的供应，更加的适合需求，而不至于造成资源的浪费，本身就是一门大学问。
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第三个问题，共有产权房会对市场造成多大的冲击？
这是许多粉丝最关心的问题，网上有许多观点也说，这个会让深圳的房地产市场“发生巨变”。我认为首先一点，要肯定政府推出共有产权房的政策意图，政策公平度要比之前的安居房更合理，更加呼应“房住不炒”的国策，这是根本看法。但是其次，市场观点过分夸大了共有产权房的市场影响。我倒是认为，更大的概率它对市场的影响还不及安居房。
可能是深圳人不太关注它，实际上共有产权房无论是在国际还是国内，都已经不是新鲜事物了。在国际上，英国是最早，至今还有。在国内，北京2017年率先大面积推行共有产权房。广州也在2020年推出了共有产权房新政，迄今拿出了两个项目卖，上面那个城隽雅苑便是其中一个。
讨论这个话题，要看三个前提条件，1）共有产权房的规模（这个规模显然不可能无限大）；2）共有产权房能否如期建成（这涉及到执行力）；3）共有产权房能否如期卖掉（卖不掉便不能形成有效供应）。
北京现在是可资参照的对象，2017年起，北京规划未来5年内每年都要供应5万套共有产权房，之后在2018-2019年，是北京共有产权房的集中供应年。我爱我家统计，到2020年9月3年间，北京共成交共有产权房3.6万多套，9成以上在五环外。但是问题不是没有，主要是两个，一个是弃购滞销，一个是交付质量。像在海淀的房子，出现过5个家庭抢1套房子的现象，但是像在房山，弃购率也能超过80%。这两年，随着房地产危机，共有产权房的质量问题也同样严重，比如2021年北京有多达22个共有产权房项目爆发“中水问题”。
有人会说，过去几年，北京的房价是表现得不如人意。但是这个能否用共有产权房来解释，我个人是严重存疑的，疫情的因素、调控的压力、市场本身周期的力量、宏观信心的冲击，等等，可能都要比单一共有产权房的影响来的大。
放到深圳，这也是一样的。目前深圳有关共有产权房的更多信息还没有披露，做出判断还为时尚早。如果是基于先前的“二次房改”确定下的大纲——4:2:2:2的供应结构，那么我认为，这个影响要比先前的安居房还要低一些，不需要担忧。考虑到共有产权房与先前安居房的比较，我相信这个停建安居房、改建共有产权房的新政策，反而有希望促进现有安居房的销售状况，并且基于产权和封闭流转的利弊考量，在未来共有产权房项目出现之后，可能会有相当一部分买家最终决定转投商品房市场。
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