深圳停建安居房、改推共有产权房的市场影响 当前视点

兔年伊始,谈一下深圳在春节前推出的共有产权房新政。


【资料图】

1.17,深圳住建部门官网发布了四份关于住房保障的征求意见稿,其中最惹关注的是共有产权房文件。尤其官方明确说,未来将停建安居房,改建共有产权房。无论对业界,还是关心房价的童鞋,以及已经在轮候库的安居房申请人,都明显看出预期有波动。

市场高度关注的是两个问题:共有产权房和安居房的优劣异同,共有产权房对房地产市场的影响。我也注意到有些观点提出,这个是发大招,会让深圳房地产“巨变”云云。

01

我先把政策重点和粉丝们划一下,建议有符合购买条件的童鞋,最好把原文拿来细读做对比,结合着自身的情况,做一下策略调整。原文链接:http://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_10387549.html。

1)共有产权房是政府和购房人“按份共有产权”的住房,购房人产权份额原则上不低于50%,但是按照“整套住房”享有业主权利及承担义务(缴纳全部的物业费)。注意,共有产权房不是新鲜事,本质上是“合伙买房”,降低购房人负担。这一点是和安居房最大的不同。

2)共有产权房要求申请人全部深户,5年以上社保,未拥有住房或过去5年内未转让/离婚分割过住房、未享受过购房优惠政策。重要的是第1条要求,至2021年,深圳常住深户人口占比31.5%(556.39万人),这意味着其覆盖面最大也是和原来安居房一样的。

3)共有产权房户型为65平米(3人家庭以下)、85平米(4人家庭),销售价格为市场价的大约50%,这和之前的安居房也是基本一致的。

4)共有产权房实行封闭流转制度,这是和安居房第二大不同,也是大家最最关注的地方,因为之前安居房(以及人才房)最受诟病的地方也是这里。封闭流转不是不让买卖,而是封闭买卖。分两种,一是政府回购,二是系统内流转。未满5年只能由政府原价回购,满5年则可以由政府回购,也可以转让给经政府认定的适格者,价钱是买卖双方自由谈判。既然可以买家卖家自由商定价格,那么这类住房还是有机会伴随着城市价值的整体上升而增值的,这一点就极似新加坡的组屋了,建一个防火墙,自成系统。

5)共有产权房在买房的时候可以做按揭贷款,但之后不能再抵押,也即意味着无法做经营贷,这一点基本斩断了套贷的行为。以及,共有产权房要求不能空置(半年以上)、不能出租、不能做生意。就是要你买来自己住的。

6)共有产权房和228号令新老划断。因为深圳之前一直在推行的是安居房政策(228号令),那么两个政策的衔接就很重要,征求意见稿里讲,共有产权房办法施行后不再建设安居房,已经签了土地出让合同的项目,继续按原政策执行,原来在轮候的申请人可以转而申请共有产权房。实际上就是一个平替的概念,深圳安居房时代划上了句号,进入了共有产权房时代。关于228号令,大家看我前文《》

7)未提及人才住房。这4份征求意见稿,涉及到共有产权房(出售型)、公租房(租赁型,低收入群体)、保租房(租赁型,新市民),但是没有触及之前市场一直呼唤而迟迟未出台的人才房政策,文件里对去年末开始第一次发售的人才房,也未有只言片语。我的理解是,深圳的人才住房仍将作为一类“特殊住房”,继续存在。即是,共有产权房替代了安居房,人才住房针对“人才”,另外两类是租赁住房,总量仍然是四类,依然延续2018年的“二次房改”大政。

02

下面问题来了。

第一个问题,和之前的安居房比较,哪个好?

显然是之前的安居房更好。这没有什么可比较的。两者价格形成都一样,都是按照商品房价格的一半来定价。但是,安居房有最为重要的两个特征,共有产权房没有。一个是,安居房在打5折的条件下,购房人得到的是完全产权,共有产权房得到的则不是。举个例子,以65平米算,同样是定价3万,安居房和共有产权房,首付都一样(3万*65平米*30%),共有产权房不是说,购房人只付他那一半产权的首付,而是政府给你打了5折帮你上车,但是从所有权的角度,购房人花的钱是市场价

另一个是,锁定期不同。按之前的规定,安居房锁定10年可以绿转红,自由流通。也是因为这一点,安居房在之前饱受诟病,被批评为有损市场平等,容易引发寻租和套利交易。共有产权房规则设计终于修改了这一点,终生封闭流转。从公共政策的公平角度,是值得大力肯定的!这样的设计更符合“房住不炒”的宏旨。但是从和安居房比较的现实角度,当然是安居房更好了,约束更少,确定性更高。

基于以上,可以说,安居房是:购房人花了一半的钱买了一套锁定10年的100%产权的房子,而共有产权房,购房人花的钱其实是市场价的钱,只是说按照市场价他本来是买不起的,政府就跟他一起合伙帮他先上车,但是因为你享受了政策福利,所以断不能够套利。相当于说,共有产权房是安居房的低配版。

03

第二个问题,共有产权房能不能卖的更好?

我的看法有两个,第一点,同等条件下,大概率卖不过原来安居房的时候。这一点上面已经说过了。另一点是,还是要看地段和项目。不管名称是什么,我们回到本质讲,安居房也好,共有产权房也好,本质都是公共住房,是政府为了平缓大城市住房负担过重而做的动作。既然是各区要花公共财政的住房,就一定存在着政府的计划和计算,在哪里安排,建多少量,给什么配置,定多少价钱……简单说,在安居房上存在的问题,不可能说在共有产权房上就没有了,两者是一回事。从实证看,无论是深圳,还是北上广,还是香港,都有这样的问题:地段好的公共住房还是会被抢购,而地段差的项目就会门庭冷落。这个和去年末深圳卖第一批人才住房的情况,是一样的,在龙华的开市客项目就能卖的很不错,但是在大鹏的就是卖不掉。粉丝们有兴趣,可以看看广州最近在卖的共有产权房城隽雅苑,接近2400套,认购不足600套。

我是说,这个背后不存在一个整齐划一的标准,探讨它的成因,根子上是供需是否错配,客观讲,让一个主管部门来做这件事,的确会比市场自行解决更为困难。如何让你的供应,更加的适合需求,而不至于造成资源的浪费,本身就是一门大学问。

04

第三个问题,共有产权房会对市场造成多大的冲击?

这是许多粉丝最关心的问题,网上有许多观点也说,这个会让深圳的房地产市场“发生巨变”。我认为首先一点,要肯定政府推出共有产权房的政策意图,政策公平度要比之前的安居房更合理,更加呼应“房住不炒”的国策,这是根本看法。但是其次,市场观点过分夸大了共有产权房的市场影响。我倒是认为,更大的概率它对市场的影响还不及安居房

可能是深圳人不太关注它,实际上共有产权房无论是在国际还是国内,都已经不是新鲜事物了。在国际上,英国是最早,至今还有。在国内,北京2017年率先大面积推行共有产权房。广州也在2020年推出了共有产权房新政,迄今拿出了两个项目卖,上面那个城隽雅苑便是其中一个。

讨论这个话题,要看三个前提条件,1)共有产权房的规模(这个规模显然不可能无限大);2)共有产权房能否如期建成(这涉及到执行力);3)共有产权房能否如期卖掉(卖不掉便不能形成有效供应)

北京现在是可资参照的对象,2017年起,北京规划未来5年内每年都要供应5万套共有产权房,之后在2018-2019年,是北京共有产权房的集中供应年。我爱我家统计,到2020年9月3年间,北京共成交共有产权房3.6万多套,9成以上在五环外。但是问题不是没有,主要是两个,一个是弃购滞销,一个是交付质量。像在海淀的房子,出现过5个家庭抢1套房子的现象,但是像在房山,弃购率也能超过80%。这两年,随着房地产危机,共有产权房的质量问题也同样严重,比如2021年北京有多达22个共有产权房项目爆发“中水问题”。

有人会说,过去几年,北京的房价是表现得不如人意。但是这个能否用共有产权房来解释,我个人是严重存疑的,疫情的因素、调控的压力、市场本身周期的力量、宏观信心的冲击,等等,可能都要比单一共有产权房的影响来的大。

放到深圳,这也是一样的。目前深圳有关共有产权房的更多信息还没有披露,做出判断还为时尚早。如果是基于先前的“二次房改”确定下的大纲——4:2:2:2的供应结构,那么我认为,这个影响要比先前的安居房还要低一些,不需要担忧。考虑到共有产权房与先前安居房的比较,我相信这个停建安居房、改建共有产权房的新政策,反而有希望促进现有安居房的销售状况,并且基于产权和封闭流转的利弊考量,在未来共有产权房项目出现之后,可能会有相当一部分买家最终决定转投商品房市场。

祝大家开工大吉,希望后台的粉丝们在今年都能有一个好收成,买到自己如意的房子。我这个小号也会继续坚持“创造真实价值”的初心,为大家提供知行合一的意见。

上次建了一个500万预算群,鉴于城市副中心的500万刚需盘非常多,具体如何选盘变得复杂,应很多刚需粉丝的呼吁,新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”,我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、2000万内(均为付费群),有需要的童鞋,都可以扫下方二维码,备注清楚。希望大家通过交流,可以帮助自己更好的“买对”。

标签: 共有产权房

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