老司机写这篇文章的时候，宁波今年首轮土拍已经进行得差不多了。
昨天就有同行在传，江东新天地南侧地块有25家开发商报名，如果不了解全局，感觉今年首次土拍挺火的。
(相关资料图)
但其实这次土拍的成色很一般，市区一共六个区，真正拿出商品房用地的只有鄞州和镇海，其他四个区齐刷刷放了鸽子。（ 预约明晚老司机直播，详聊 ）
除了上面提到的新天地南侧地块，鄞州中河嵩江路地块和东钱湖的三角地块也拍到了封顶价。
其他要么是安置房、租赁房，要么就是一轮游，如镇海骆驼团桥地块，以及梅墟老街地块。
年初宁波供释放了超过20块商品房用地信息，最终第一轮上拍的仅5块，无论是体量还是热度，都让业界很失望。
开发商还是不够胆。
看看今年新楼盘，销售明显比去年下半年好，去年卖不动的滨江新城（小港），今年出现了日光，续销楼盘也收窄了优惠。
现在的土地，留给开发商的利润空间是够够的，只要能顺利出货，多少都有钱赚。
那为什么还有那么多开发商按兵不动呢。
想来想去，最大的原因恐怕还是出在开发商自身，前不久融创刚抛出债务重组方案，但有更多的开发商，重组的方案还在空中飘。
大部分开发商还没有从上一轮的债务危机中走出来。
老司机去年买了一本书《大衰退》，这本书讲来讲去就一个概念——资产负债表衰退。
很显然，对于大部分开发商来说，他们现在就处在资产负债表衰退之中。由于过去5年大幅加杠杆，这些开发商的“修表”压力还非常大。
大到他们根本没有心思去看地，哪怕知道能赚钱。
这话听上去有点学术，其实理解起来也不复杂，这就好比一个人欠了很多钱，现在正想破头找钱还债，这时候哪有心思去考虑新的投资。
资产负债表衰退会持续多久，决定了土拍市场何时能够真正的回暖，这个过程目前还看不到尽头。
好在我们还有央企和国企，他们能在一定程度上熨平债务暴雷造成的波动。
5块地成交，也意味着将来只有5个楼盘开出来，供应量减少必然导致成交量减少，楼市的整体规模进一步变小。
自从开发商暴雷以来，楼市的规模已经大幅度缩小了，去年市六区新建商品住宅成交量，在2021年的基础上接近腰斩。
按照目前的土拍形势，今年新建商品房的成交量还会进一步下跌。
规模的收缩是痛苦的，至少对于房产行业来说如此，直接的结果是更大规模的失业，以及更多的公司关门。
楼盘少了，一部分开发商必然关门，相应的，为开发商提供服务的代理商、广告商、材料商、建筑商等，业务也会大幅度减少，一部分公司会活不下去。
还没看到这个趋势的话，会很危险。
对于购房者来说，楼盘减少同样不是好事，选择变少了，价格却得到了支撑。
从长远来看，规模缩减是必然的，过去我们习惯了一年开盘50个，今后恐怕要习惯一年开盘10个。
对于多数板块来讲，一年甚至几年都没有新楼盘，也不奇怪。
规模缩减可以被称之为楼市的新常态，供应减少不仅有助于稳定新房价格，也有助于稳定二手房价格，特别是 次新房。
相比上海、深圳这样的一线城市，宁波的开发量仍然是偏大的，如果对比香港，宁波的开发量更是大得离谱。
去年，香港新建私人住宅21170套，创下18年来新高，这个数据不到宁波正常年份的一半。但香港的城市人口至少超过宁波一倍。
还不包括大量外来的购房人群。
为了维持房价平稳上涨，类似宁波这样的城市必然要控制供应，土地价格高了，开发商自然会量力而行，想要成交量很大也不现实。
在中，老司机常常建议一些中高收入家庭适当高配房产，也正是基于这个逻辑。控供应、稳价格会成为未来各方的共识，房价大概率还是会伴随着CPI而继续走高的。
真正能颠覆这个逻辑的，是土地放量供应，或者是需求大幅萎缩。
大部分中小城市同时面临着这两个困局，一方面是供应量可以很大，另一方面是人口外流导致需求收缩，因此中小城市的房产是没有长远投资价值的。
一些新城也存在这样的问题，土地还很多，但人口增速远不如楼盘增速，这个泡沫早晚有人买单。
相反，大城市成熟板块、开发中板块的优质房产，具备长期保值能力。尤其是房龄较新，社区品质较好，有学区资源或景观资源，同时又具备一定稀缺性的房产，在新盘供应减少的情况下，会更加保值。
—老司机服务矩阵—
