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乐居财经 李礼 6月30日，国信证券发布房地产行业 2023 年 7 月投资策略。
行业：基本面复苏短期趋弱。根据统计局数据，销售复苏趋弱，2023 年 1-5月，商品房销售额 49787 亿元，同比+8.4%，增幅较 1-4 月收窄 0.4 个百分点；商品房销售面积 46440 万㎡，同比-0.9%，降幅较 1-4 月扩大 0.5 个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积在 1-5 月均有超 10%的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+11.9%，销售面积同比+2.3%。我们认为，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。从新房维度，30 城销售弱复苏态势不变。2023 年 6月 27 日，30 城商品房 7 天移动平均成交面积同比-45%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7 天移动平均面积同比分别为-51%、-41%、-47%、-37%；一线城市、二线城市、三线城市 7 天移动平均成交面积同比分别为-31%、-51%、-36%。截至 2023 年 6 月 27 日，30 城商品房累计成交面积为 7133 万㎡，同比+1.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+3%、-3%、+5%、-2%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+22%、-4%、-3%。
板块：6 月跑赢沪深 300 指数 1.0 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨 0.8%，跑赢沪深 300 指数 1.0 个百分点，在 31 个行业中排 11名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 9.7 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 45.2%。
投资策略：虽然地产复苏短期趋弱，但市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。经历了近 2 月的热度回归期、政策空窗期，地产股已经跌出了β空间，板块已非常具备性价比。继续强烈建议左侧投资者布局地产及地产链，重点跟踪销售数据边际变化和新闻动态，任何被市场感知到的基本面或政策向好，都会带来丰厚的回报。7 月核心推荐保利发展、中国海外宏洋。
重点推荐：1）保利发展：增发预案已获证监会批复，销售复苏态势良好。近日，公司收到中国证券监 督管理委员会出具的《关于同意保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》，同意公司向特定对象发行股票的注册申请。2023 年 5 月，公司实现签约面积 262 万平方米，同比增加 7.8%；实现签约金额 408 亿元，同比增加 7.5%。2023 年 1-5 月，公司实现签约面积 1150 万平方米，同比增加 13.3%；实现签约金额 1966 亿元，同比增加 23.5%，销售复苏态势良好。2）中国海外宏洋：背靠央企错位竞争，估值极具性价比。公司背靠央企股东，第一大股东中国海外发展连续十年持股近 40%，共享“中海地产”品牌。公司精耕下沉市场，2022 年在 18 个城市的销售额位列当地 Top3，接近已布局城市半数。公司权益比高把控力强，2022 年销售额、新增土储地价、总土储建面权益比分别高达 85%、82%、85%。公司估值在低位，当前 PB 仅 0.41，2023 动态 PE 仅 3.4X，均位于国央企最低水平。
风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
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